Объявление

НКО РК «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов» (далее – Региональный оператор) направляет разъяснения Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 24.06.2016 г. № 19636-ЕО/04 по вопросам формирования фондов капитального ремонта.

Вопрос 1. В соответствии с пунктом 3 статьи 169 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

В Республике Коми такая обязанность у собственников помещений в МКД наступила с 1 октября 2014 г.

Статьей 173 ЖК РФ установлено, что способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Имеют ли право владелец специального счета, региональный оператор, приступившие к формированию фонда капитального ремонта в результате изменения собственниками помещений способа формирования фонда капитального ремонта, предъявлять к оплате задолженность по оплате взносов на капитальный ремонт, образовавшуюся в период предыдущего способа формирования фонда капитального ремонта?

Из статьи 175 ЖК РФ следует, что такое право предусмотрено только при смене владельца специального счета для нового владельца специального счета, к которому переходят все права и обязанности прежнего владельца специального счета.

Ответ. В соответствии с ч. 7 ст.173 ЖК РФ при изменении способа формирования фонда капитального ремонта в случаях, предусмотренных ЖК РФ, региональный оператор в случае формирования фонда капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора или владелец специального в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете обязан передать владельцу специального счета и (или) региональному оператору соответственно все имеющиеся у него документы и информацию, связанную с формированием фонда капитального ремонта, в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Информация о наличии задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором изменен способ формирования фонда капитального ремонта относится к документам и информации, предусмотренным частью 7 статьи 173 ЖК РФ.

Следовательно, предъявление требований о погашении имеющейся задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт и пени в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, образовавшейся в период предыдущего способа формирования фонда капитального ремонта, региональным оператором или владельцем специального счета правомерно. Указанные средства, в соответствии с частью 1 статьи 170 ЖК РФ формируют фонд капитального ремонта и предоставление права на их взыскание лицу, которое после смены способа формирования такого фонда, не отвечает за формирование фонда капитального ремонта, означало бы нарушение принципа целевого характера взносов на капитальный ремонт.

Вопрос 2. Частью 7 статьи 170 ЖК РФ установлено, что в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в срок, установленный частью 5 данной статьи, не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован в установленный частью 5 данной статьи срок, и в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 189 ЖК РФ, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

Принятию данного решения в силу части 6 статьи 170 ЖК РФ должен предшествовать созыв органом местного самоуправления общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа формировании фонда капитального ремонта, если такое решение не было принято ранее.

На сегодняшний день срок, установленный частью 6 статьи 170 ЖК РФ для проведения органом местного самоуправления указанного выше общего собрания собственников помещений, истек.

Вместе с тем на сегодняшний день в случае выявления многоквартирных домов, в которых не был реализован способ формирования фонда капитального ремонта в установленный частью 5 статьи 170 ЖК РФ срок, органом местного самоуправления принимаются решения о формировании фонда капитального ремонта в отношении таких домов на счете регионального оператора.

С какой даты региональный оператор должен осуществлять начисление платы за капитальный ремонт: с даты принятия органом местного самоуправления решения о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора или с даты возникновения обязанности у собственников помещений по уплате взносов?

Ответ. Частью 3 статьи 169 ЖК РФ установлено, что обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного частью 5.1 статьи 170 ЖК РФ.

Иных исключений, в том числе связанных со сроками принятия органом местного самоуправления решения о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрено.

Вопрос 3. Из норм ЖК РФ следует, что в случае, когда собственниками помещений в многоквартирном доме не был реализован способ формирования фонда капитального ремонта в установленный частью 5 статьи 170 ЖК РФ срок, обязанность по выставлению региональным оператором платежных документов должна исполняться при наличии одновременно двух условий:

наличие многоквартирного дома в решении органа местного самоуправления о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора;

наличие многоквартирного дома в региональной программе капитального ремонта.

Прекращение формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора осуществляется в следующих случаях:

признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в установленном порядке (пункт 1 части 2 статьи 168, часть 2 статьи 169 ЖК РФ);

многоквартирный дом, в отношении которого на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, приняты решения о сносе или реконструкции (пункт 1 части 2 статьи 168 ЖК РФ);

в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию (часть 2 статьи 169 ЖК РФ).

Обязан ли региональный оператор прекратить выставление платежных документов на оплату взносов на капитальный ремонт в случае исключения (в связи с развитием застроенных территорий) многоквартирного дома из решения органа местного самоуправления о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора при отсутствии: заключения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; решения о сносе или реконструкции, принятого в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта; решений об изъятии земельного участка, жилых помещений.

Ответ. Исключение многоквартирного дома из региональной программы капитального ремонта означает прекращение обязанности у собственников помещений в таком доме по уплате взносов на капитальный ремонт.

При этом обращаем внимание, что в соответствии с подпунктом «б» пункта 6 Методических рекомендаций по принятию субъектом Российской Федерации решений о внесении изменений в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя России от 29.10.2015 г. № 774/пр в сведения о многоквартирных домах, подлежащих исключению из региональной программы, рекомендуется включать информацию о наличии основания (оснований) для не включения такого дома в региональную программу в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, принятым в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 168 ЖК РФ.

По мнению Минстроя России, исключение многоквартирного дома из региональной программы капитального ремонта без обосновывающих такое решение документов (заключения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, решения о сносе или реконструкции, принятого в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, решении об изъятии земельного участка, жилых помещений) не соответствует требованиям ЖК РФ.

Вопрос 4. В соответствии с ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ и ст. 5 Закона Республики Коми от 24.06.2013 г. № 57 "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Республики Коми" введена норма об установлении срока возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, - пять лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта, если решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не установлен более ранний срок по уплате взносов на капитальный ремонт.

Если орган местного самоуправления включил такой дом (новостройку) в перечень многоквартирных домов, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора и собственники помещений оплачивают взносы на капитальный ремонт, то имеют ли право эти собственники приостановить уплату взносов и с какого периода (с даты принятия решения собственниками о приостановлении формирования фонда либо с даты включения МКД в региональную программу при ее актуализации), каким документом это должно быть закреплено и должны ли быть возвращены оплаченные взносы за этот период.

Ответ. Часть 5.1 статьи 170 ЖК РФ не предусматривает возможность принятия решения собственниками помещений в многоквартирном доме решения о приостановлении формирования фонда капитального ремонта.

Возможность принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов, предусмотрена частью 8 статьи 170 ЖК РФ, в соответствии с которой законом субъекта Российской Федерации может быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах и по достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании вправе принять указанное решение.